“增收不增利”，上市房企未来向高质量增长转变

2019年，尽管房地产市场调控持续深化，全国商品房销售额仍然逼近16万亿元大关。但与此同时，增速收窄、销售面积下降的迹象有所显现。

一方面，上市房企把握市场调整期机遇，营收规模再创新高，部分区域型龙头房企纷纷踏上IPO之路，谋求新的发展；另一方面，负债水平高位企稳，增收不增利的情况在不少上市房企中出现，并且企业间资产规模断层明显，在盈利能力、财富创造力及财务稳健等方面的表现持续分化。

5月13日，中指研究院发布“2020中国房地产上市公司TOP10研究”结果，对包括104家沪深上市房地产公司和73家内地在港上市房企的研究显示，2019年上市房企把握都市圈和热点城市的机遇，积极推盘提升销售规模，总资产规模保持了稳定增长的态势，但增速下降较明显，沪深上市房企与内地在港上市房企都下降到19%左右，头部企业的增长速度明显放缓。

存货均值增长超两成

万科、保利、招商蛇口和中国海外发展、中国恒大、碧桂园分别位列沪深和港股市场财富创造能力TOP10前三甲。2019年，沪深上市房企总资产均值达到1165.0亿元，同比增长率达18.9%；内地在港上市房企总资产均值同比增长19.3%至2228.3亿元。上市房企资产规模断层明显，阵营间与内部的分化加剧。

中指研究院研究结果显示，从总资产构成来看，房地产上市公司总资产规模的增长主要由存货、货币资金、股权投资以及投资性房地产的增长等因素推动，在市场面临不确定性的情况下，上市房企通过放缓拿地节奏、大力推盘抓回款、收并购方式降低开发成本，加大相关多元业务深耕力度，助力企业规模增长。

数据显示，2019年，沪深上市房企与内地在港上市房企存货均值分别同比增长22.5%、22.6%，货币资金分别增长11.8%、13.0%，权益性投资分别增长30.7%、29.2%，投资性房地产分别增长58.5%、14.8%。

增收不增利

沪深上市房企和内地在港上市房企2019年营业收入均值分别达到282.5亿元和427.3亿元，同比增长22.8%和20.7%；但净利润均值分别仅为34.9亿元和68.2亿元，同比分别增长19.7%、18.5%。

中指研究院认为，上市房企出现“增收不增利”现象缘于营业成本不断上涨，叠加各地限价政策频出、销售溢价率下降等因素。

未来向高质量增长转变

值得注意的是，通过过去两年对现金流的严格把控，上市房企手持现金及现金等价物情况得到明显改善。其中，内地在港上市房企现金及现金等价物净增加额均值同比增加13.8%至60.5亿元，沪深上市房企均值为22.1亿元，同比提升16.8%。

房企在2019年明显感受到销售压力增大，加之一些城市限价限售的政策，企业预收账款的“成绩”表现难有显着进步，甚至导致部分企业剔除预收账款以后的有效负债率出现了一些小幅度的上升。而在融资困难、销售承压的背景下，现金对房企的重要性不言而喻。

根据中指研究院研究结果，深入具体结构来看，基于对销售回款的强把控，上市房企经营现金流量金额持续改善，但由于到期债务的增多和发债难度的增大，企业筹资活动的现金流量金额并不乐观。而企业在投资方面采取比较理性的投资态度，投资活动现金流量金额持续改善。