北京写字楼市场一片颓势 空置率持续走高 租金下跌

北京写字楼市场一片颓势，空置率持续走高，租金下跌。房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布了《第四季度写字楼市场和零售市场报告》。报告显示，2019年四季度，位于中央商务区的中信大厦和正大中心、亚奥的亚洲金融大厦以及丽泽金融商务区的丽泽SOHO等项目相继入市，为市场带来约58.8万平方米的新增供应。至此，2019年北京全市甲级写字楼年度供应量继2007年和2016年之后又一次超百万，达101.8万平方米，全市甲级写字楼总存量攀升至1114万平方米。

据戴德梁行北中国区写字楼部主管廉峰哲统计，2019年全年主要入市项目共计约126.6万平方米，创下八年来的历史新高。不过，随着新增供应的提升，第四季度北京全市和五大核心商圈写字楼空置率也被拉升，分别同比上升了5.1和3.8个百分点，达到13.5%和7.6%。此前，业内曾有声音认为，10%是北京全市写字楼的空置率红线。

纵观2019年，北京写字楼租赁市场表现一般。与此同时，当前经济的不确定性致使北京写字楼市场租金继续下调，四季度北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币382.4元和427.9元，分别环比下降1.5%和1.3%，同比下降4.4%和2.7%。

廉峰哲表示，在经济形势不明朗和新兴商圈大量新增供应的双重背景下，预计未来一年北京写字楼市场空置率将持续上扬且租金水平也将继续面临下行压力。“但从长期来看，未来3至5年，随着北京服务业扩大开放试点工作的持续推进，相关领域如金融科技、工业互联网、5G、人工智能、文旅、高端服务业等行业的快速发展将进一步刺激北京写字楼市场活跃度，届时租赁需求的上涨或将为北京写字楼市场带来租金和出租率的双提升。”

报告还显示，2019年11月，国务院印发《关于进一步做好利用外资工作的意见》，提出包括深化对外开放、加大投资促进力度、深化投资便利化改革、保护外商投资合法权益等四方面共计20条政策措施。戴德梁行北中国区研究部主管魏东认为，中国的金融开放政策，会让市场迎来新拐点。

尽管在2019年二季度之后，由于中美贸易战等因素导致境外投资者大幅放缓了投资步伐，但截止到2019年10月，全年境外投资额占比也达到了28.7%。对此，戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵总结道，受全球配置需求的驱使，境外机构对中国的关注不断上升，在经济整体下行的大环境中，商业地产发展相对稳定的北京市场则为偏好一线城市有稳定现金流核心物业的境外投资者提供了更好的选择，这也是为什么北京外资交易占比连续两年接近30%。同时，2019年自用买家“刚需”保持强劲，多点开花，除通州、丰台科技园等新兴区域之外，在政府支持下，自用买家亦在核心区域寻找城市更新机会，参与存量市场同机构类买家展开争夺。