距离写字楼市场复苏，或许不远了

近日来可以看到不少住宅市场逐渐复苏的现象，但写字楼市场目前仍在寒冬中，疫情让房地产市场中的两个市场相背而行。虽然因为疫情影响，全国各大城市写字楼市场在一季度都面临了空置率攀高，租金下行的问题。但随着疫情逐渐好转，复工率越来越高，科技行业迅猛发展，写字楼市场的或许很快会逐渐复苏。

“一季度北京市甲级写字楼租赁市场处于市场冷冻状态，几乎所有的租赁、交易活动都处于暂停或延迟的状态。”高力国际华北区董事总经理严区海表示，在市场新租活动被冻结、成本因素成为企业的重要考量，以及部分租户租约正常到期等因素的作用下，2020年一季度北京市场的净吸纳量达到创历史纪录的-81000平方米。

类似的情况也出现在其他的二三线城市。高力国际华北区研究部董事陆明在接受中国经济时报记者采访时坦言，一线和二三线城市的商业地产并没有本质区别，疫情冲击之下，写字楼所受影响较小，零售商铺普遍受冲击较大。而居家隔离等疫情防控措施很大程度上把需求线上化，因此使得无论是正常的写字楼租赁还是居民消费，都受到了严重限制。

北京的一些企业开始出现从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象，还出现了一些退租或合约到期而闲置的空置面积。因为疫情有不少租赁写字楼的套间进行办公的企业，受到影响而没能如期返回写字楼办公，在今年3月份房租到期后便退了租，并计划等疫情进一步缓解后重新租房。而一些原本计划更换办公场地的企业不得不推迟计划，一些在等写字楼到期后退租，还有一些在寻求转租写字楼。虽然一些业主用主动调低写字楼租金，减免押金的措施来挽留租赁写字楼的企业，但一些企业因自身运营情况也收到影响，仍坚持退租。导致写字楼的空置率攀升，若没有疫情，这些新增的空置面积很快会有新的租户接手，但受到疫情影响，进展明显放缓。

2020年一季度，北京市在商业地产没有新增供应量的前提下，空置率环比提升0.8%，同比上涨5.9%，达到16.7%。受此影响，北京市甲级写字楼租金水平也处于下调通道，北京写字楼平均租金同比降低2.5%至373元每月每平方米。而各个商圈均呈现不同程度的环比下跌，其中长期价格坚挺的金融街和中关村也出现松动，环比下调1.4%和3.1%。

陆明表示，北京市场的核心问题依然是高供应量推高空置率。他指出，2020年依然是供应高峰年，整体空置水平会持续攀升，有可能会突破20%。但是，疫情也延缓了很多在建项目的工程进度，预计会有部分项目将延迟入市，这在一定程度上缓解了市场的供给压力。随着疫情逐步得到控制，预计市场活动会在二季度出现较为明显的复苏迹象。

今年一季度，北京共有3笔大宗商业地产项目交易成交，分别是综合体、酒店和写字楼。其中，较大的交易是位于朝阳区的“LG双子塔”，该项目自去年下半年入市后一直是投资界热议的话题，新加坡主权基金GIC以11亿美元将其收购。

高力国际中国区资本市场部董事总经理汪蓓透露：“疫情只会影响写字楼市场的投资节奏，房地产投资需求长期存在，国内一线城市的优质写字楼资产将成为国内外资本“抗周期”的较佳防守工具，交易会在疫情逐步稳定后出现一定的释放，消化之前所压抑的需求。但是，由于国际间差旅限制等因素，外资决策流程将相对慢于内资投资人。”

虽然一季度各大城市的写字楼市场都因疫情收到波动，但随着政府扶持，出台引导资金流向定向扶持新基建、中小企业的政策，侧面提升了新中小企业对写字楼的需求，在疫情结束后，写字楼市场或许就将回温。